Viele Grundeigentümer betrachten Bauland als sichere Reserve. Doch wer Parzellen über Jahre unbebaut lässt, geht rechtliche und finanzielle Risiken ein.
Kantone und Gemeinden sind verpflichtet, Bauzonen auch tatsächlich ihrer Bestimmung zuzuführen. Sie können deshalb Fristen für die Überbauung setzen. Wird innert dieser Zeit nichts unternommen, sind einschneidende Massnahmen möglich – bis hin zur Ersatzvornahme oder der Anordnung von Mobilisierungsschritten durch die Behörden. Der Druck auf Grundeigentümer, Bauland nicht brachliegen zu lassen, steigt.
Bauzonen dürfen höchstens den Bedarf der nächsten 15 Jahre abdecken. Wenn Bauland über längere Zeit ungenutzt bleibt, wächst die Gefahr, dass es im Rahmen einer Planüberprüfung wieder in die Landwirtschaftszone zurückgestuft wird. Das bedeutet nicht nur einen drastischen Wertverlust, sondern kann auch komplexe Fragen rund um Entschädigungen auslösen. Wichtig: Eine Entschädigung wird nicht automatisch ausgerichtet, sondern nur dann, wenn die Rückzonung enteignungsgleich wirkt. Gemäss Rechtsprechung des Bundesgerichts lösen sogenannte Nichteinzonungen keine Entschädigungspflicht aus. Von einer Nichteinzonung ist im Unterschied zur Auszonung auszugehen, wenn die Nutzungsordnung nicht den Anforderungen des Raumplanungsgesetzes entspricht – etwa, weil Bau- und Nichtbaugebiet falsch abgegrenzt wurden, beispielsweise bei zu grossen Bauzonen oder fehlender Innenverdichtung. Selbst bei echten Auszonungen besteht nur dann ein Anspruch auf Entschädigung, wenn eine Bebauung in naher Zukunft mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit hätte realisiert werden können. In einem neueren Entscheid hat das Bundesgericht hierfür nicht nur objektive Kriterien berücksichtigt, sondern auch das Fehlen einer konkreten Bauabsicht über viele Jahre hinweg als Argument gegen eine Entschädigung herangezogen.
Neben Rückzonungen stehen den Gemeinden weitere Instrumente zur Verfügung. So können sie Überbauungsfristen von mindestens fünf Jahren anordnen und bei Untätigkeit entweder die Zonenzuweisung ändern oder das ihr gesetzlich eingeräumte Kaufrecht ausüben. Bleibt ein Grundstück nach erfolgter Groberschliessung unbebaut, kann die Gemeinde es nach acht Jahren (bei bereits zehnjähriger Zuweisung zur Bauzone schon nach fünf Jahren) erwerben.
Bauland ist keine risikolose Geldanlage. Wer auf eine spätere Nutzung oder einen besseren Verkaufszeitpunkt spekuliert, riskiert empfindliche Eingriffe. Für Eigentümer lohnt es sich deshalb, frühzeitig über eine Überbauung, einen Verkauf oder andere Lösungen nachzudenken – bevor die Behörden tätig werden.
Von MLaw Severin Gabathuler, publiziert in der Linth Zeitung und im Sarganserländer