In einem weiteren Kapitel der Pandemie-Rechtsprechung versuchte eine Clubbetreiberin die Mietkostenlast der Corona-Zeit zu reduzieren. Im kürzlich ergangenen Entscheid des Bundesgerichts (4A_37/2025) stellte dieses daraufhin fest, dass pandemiebedingte Betriebsschliessungen keinen Mangel der Mietsache darstellen – und damit keinen Anspruch auf Mietzinsherabsetzung begründen.
Juristisch liegt ein Mangel dann vor, wenn das Mietobjekt nicht so ist, wie es laut Vertrag sein sollte – also, wenn der Zustand von dem abweicht, was vereinbart wurde oder was man vernünftigerweise erwarten darf. Das kann ein körperlicher Mangel (kaputte Heizung, Schimmel etc.) oder ein unkörperlicher Mangel (behördliche Bewilligung kann nicht erteilt werden, weil das Mietobjekt nicht – wie versprochen – den feuerpolizeilichen Vorschriften entspricht) sein.
Im konkreten Fall verlangte die Clubbetreiberin in Graubünden eine Herabsetzung des Mietzinses um mindestens 50% für Zeiträume, in denen sie ihren Betrieb wegen Covid-19-Massnahmen schliessen musste. Ihr Argument: Der Mietvertrag sah vor, dass das Mietobjekt als „Restaurant, Bar, Club“ genutzt werden dürfe.
Vor den Gerichten hatte sie keinen Erfolg. Nachdem sowohl die erste Instanz als auch das Obergericht Graubünden die Klage ablehnten, stellt auch das Bundesgericht fest, dass der Klage nicht stattzugeben ist. Die behördlichen Schliessungen betrafen nämlich nicht den Zustand des Mietobjekts bzw. keinen allfälligen Mangel der Mietsache, sondern die unternehmerische Tätigkeit des Mieters. Diese stellt ein Risiko dar, das in seinem eigenen Verantwortungsbereich liegt. Eine Schliessung hätte genauso auch in jedem anderen Mietlokal gegolten. Auch die Umschreibung des Verwendungszwecks („Club“) im Mietvertrag stelle allein keine Nutzungsgarantie bzw. Übernahme des Risikos durch die Vermieterin dar. Diese Angabe des Verwendungszwecks diene meist nur dazu, eine nicht vorgesehene Nutzung ohne Zustimmung zu verhindern.
Das Urteil zeigt: Die rechtliche Konstruktion der Beschwerdeführerin findet ihre Grenze an der Trennung zwischen Objekt- und Betriebseigenschaften. Für die Praxis gilt: Pandemiebedingte Nutzungsausfälle sind ohne ausdrückliche Risikoübernahme durch die Vermieterschaft kein mietrechtlich relevanter Mangel. Wer künftig für Ausnahmesituationen vorsorgen will, sollte dies ausdrücklich im Mietvertrag festhalten.
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