Stockwerkeigentümergemeinschaften regeln das Zusammenleben mittels Reglementen. Doch was passiert, wenn ein Eigentümer gegen eine Bestimmung verstösst? Muss die Gemeinschaft zwingend eingreifen? Das Bundesgericht klärte diese Frage im aktuellen Entscheid BGer 5A_17/2024.
Gemäss Art. 712s Abs. 3 ZGB wacht die Verwaltung als ausführendes Organ für die Gemeinschaft über die Einhaltung des Reglements. Für eine Klage gegen einen Verstoss benötigt sie ausserhalb des summarischen Verfahrens jedoch eine Ermächtigung der Stockwerkeigentümerversammlung (Art. 712t Abs. 2 ZGB). Dadurch soll sichergestellt werden, dass diese frei entscheiden kann, ob sie einen Prozess führen will oder nicht. Beschlüsse dieser Versammlung sind allgemein für alle Eigentümer verbindlich, selbst wenn einzelne dagegen sind.
Ein aktuelles Beispiel hierfür ist der Entscheid BGer 5A_17/2024, in dem das Bundesgericht klargestellt hat, dass eine STWEG nicht zwingend jeden Verstoss gegen ihr Reglement durchsetzen muss. Im konkreten Fall forderten die zwei Eigentümer, dass die STWEG gegen zwei andere Eigentümer vorgeht, da diese Bodenbeläge entgegen dem Reglement verändert hätten. Die Versammlung verweigerte dies. Das Bundesgericht entschied, dass die Gemeinschaft zwar verpflichtet ist, das Reglement zu überwachen, aber nicht zwingend Verstösse gerichtlich durchsetzen muss. Bestehen sachliche Gründe – etwa, dass keine gemeinschaftlichen Interessen betroffen sind – kann die STWEG mit Mehrheitsbeschluss auf eine Klage verzichten. Den direkt betroffenen Eigentümern stehe es jedoch offen, individuell gegen störende Immissionen gemäss Art. 679 i.V.m. Art. 684 ZGB vorzugehen.
Dieser Entscheid ist nachvollziehbar, indem es den nicht betroffenen Stockwerkeigentümern auch im Hinblick der möglichen Verfahrenskosten und dem Verhältnis zwischen den Stockwerkeigentümern nicht zugemutet werden sollte, gegen ihren Willen den Rechtsweg gegen ihre Stockwerk-Nachbarn zu initiieren. Vielmehr haben sich die betroffenen Nachbarn selbst mit der Immissionsklage gegen die Störung ihres Eigentums zu wehren.