Eine Grundeigentümerin investierte in ein Infrastrukturprojekt – konkret in einen geplanten Kreisverkehr, der ihre Parzelle besser erschliessen soll. Im Gegenzug vereinbarten die Parteien im März 2015, dass die Gemeinde den Betrag zurückzahlen muss, sofern der Bau nicht innerhalb von fünf Jahren beginnt. Klingt klar – bis die Realität dazwischenkommt. Ein Entscheid des Bundesgerichts (4A_267/2025) zeigt, wie klar formulierte Verträge an ihre Grenzen stossen können, wenn aussergewöhnliche Umstände eintreten.
Die Gemeinde arbeitete jahrelang an der Realisierung des Projekts und kämpfte mit komplexen Bewilligungsverfahren. Kurz vor Ablauf der Frist war alles vorbereitet, und der Baustart war auf Ende März 2020 angesetzt. Doch dann kam die Covid-19-Pandemie, und der Bundesrat ordnete verschiedene Massnahmen an. Arbeiten, die eine Zusammenarbeit auf engem Raum erforderten, waren zu dieser Zeit nicht erlaubt. Aus diesem Grund musste das Bauunternehmen die Arbeiten einstellen, und der Baustart verschob sich auf Anfang Mai 2020.
Die Grundeigentümerin verlangte daraufhin die Rückzahlung ihrer Investition, da die Bauarbeiten nicht im vereinbarten Zeitraum begonnen hatten. Damit stellte sich dem Bundesgericht die Frage, ob die Vertragsstrafe auch dann gilt, wenn sich der Baustart ohne Verschulden der Gemeinde verzögert.
Im Zentrum stand eine Konventionalstrafe (Art. 160 ff. OR) die grundsätzlich fällig wird, sobald eine Partei ihre Verpflichtung nicht rechtzeitig erfüllt. Das Gesetz kennt jedoch eine wichtige Einschränkung: Wird die Erfüllung nachträglich unmöglich, ohne dass der Schuldner dies zu verschulden hat, entfällt die Strafe (Art. 119 und Art. 163 OR). Genau dies bejahte das Bundesgericht im vorliegenden Fall und stellte fest, dass die Covid-19-Massnahmen eine objektive Unmöglichkeit darstellten. Entscheidend war, dass die Situation nicht auf ein Fehlverhalten der Gemeinde zurückzuführen war. Eine verschuldensunabhängige Vertragsstrafe besteht nur dann, wenn dies ausdrücklich so vereinbart wurde.
Fazit: Der Entscheid verdeutlicht, dass selbst präzise formulierte Vertragsklauseln nicht immer greifen. Aussergewöhnliche, unvorhergesehene Ereignisse wie staatliche Pandemiemassnahmen können dazu führen, dass vertragliche Verpflichtungen entfallen. Wer Risiken vollständig ausschliessen will, muss dies ausdrücklich im Vertrag festhalten.