Darf eine Ferienwohnung in der Schweiz einfach auf einen Trust übertragen werden – insbesondere dann, wenn nur Familienmitglieder daran beteiligt sind? Mit dieser Frage musste sich das Bundesgericht in einem kürzlich ergangenen Urteil (2C_437/2024 vom 5. Februar 2026) befassen.
Der britische Eigentümer einer Ferienwohnung in Grindelwald wollte seine Immobilie im Rahmen der Nachlass- bzw. Vermögensplanung in einen Familien-Trust nach amerikanischem Recht übertragen. Seine Ehefrau und seine beiden Söhne waren dabei gleichzeitig Verwalter (sog. Trustees) und Begünstigte (sog. Beneficiaries). Die Vorinstanz sah darin kein Problem und hielt eine Bewilligung für nicht notwendig. Das Bundesgericht sah dies anders – und zwar deutlich.
Nach der sogenannten Lex Koller unterliegt der Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland grundsätzlich einer Bewilligung. Zwar gibt es Ausnahmen, etwa für Übertragungen innerhalb der Familie (z.B. an Kinder, Eltern oder Ehepartner). Diese greifen aber nur, wenn die Übertragung direkt an diese Personen erfolgt.
Genau hier liegt der entscheidende Punkt: Ein Trust ist aus Sicht des Bundesgerichts ein eigenes rechtliches Konstrukt – auch wenn er keine klassische juristische Person ist. Wird eine Immobilie zunächst in einen Trust eingebracht, steht zwischen Eigentümer und Begünstigten eben dieses „Konstrukt“. Die Übertragung erfolgt damit nicht direkt an die Familienangehörigen, sondern indirekt über eine Struktur.
Die Konsequenz: Die Ausnahme für familiäre Übertragungen greift nicht. Eine Bewilligung ist erforderlich – selbst dann, wenn ausschliesslich Familienmitglieder beteiligt sind.
Das Bundesgericht betont dabei auch den Zweck der Lex Koller: Sie soll den Erwerb von Schweizer Immobilien durch ausländische Personen bewusst streng kontrollieren. Diese Zielsetzung wäre unterlaufen, wenn solche Konstruktionen ohne Weiteres zulässig wären.
Wer somit Immobilien in der Schweiz besitzt und internationale Strukturen wie Trusts für die Nachlass- oder Vermögensplanung nutzt, sollte vorsichtig sein. Auch familieninterne Konstruktionen können eine neue Bewilligungspflicht auslösen. Entscheidend ist nicht, wer wirtschaftlich dahintersteht – sondern wie der Eigentumsübergang rechtlich ausgestaltet ist.