Während des Mietverhältnisses gibt es verschiedene Situationen, wo der Mieter zu Zahlungen verpflichtet ist. Naheliegend ist zunächst die Bezahlung des Mietzinses. Aber auch für Schäden, welche vom Mieter zu ersetzen sind, aber vom Vermieter bezahlt wurden, muss er aufkommen. Dasselbe gilt für Nachzahlungen in Bezug auf Nebenkosten, wenn die Akontozahlungen nicht ausreichend sind. Was tun, wenn der Mieter diese Zahlungen nicht leistet?
Um gegen den Mieter vorgehen zu können, muss zunächst einmal sichergestellt werden, dass die Forderung (d.h. die Zahlung) überhaupt fällig ist. Das heisst, dass die Zahlungsfrist abgelaufen ist.
Als erste Massnahme besteht dann die Möglichkeit, den Mieter zu betreiben. Hierfür sind diverse Schritte notwendig (Einleitung der Betreibung, gerichtliche Beseitigung eines allfälligen Rechtsvorschlags, Einzug und Versilberung der Vermögenswerte durch das Betreibungsamt). Diese Schritte sind nicht kostenlos und es besteht eine Vorschusspflicht. Ein vorgängiger Blick ins Betreibungsregister lohnt sich daher, um zu verhindern, dass man schlussendlich nicht lediglich auf Verfahrenskosten und einem Verlustschein sitzen bleibt, die ausstehenden Forderungen aber immer noch nicht bezahlt sind. Nebst der Einleitung einer Betreibung steht dem Vermieter auch der ordentliche Zivilprozess offen. Dieser erweist sich aber im Normalfall als kosten- und zeitintensiver als der Betreibungsweg.
Ist der Mieter mit der Bezahlung der Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann der Vermieter dem Mieter auch eine Zahlungsfrist ansetzen und ihm die Kündigung bei Nichtbezahlung innert Frist androhen (Mahnung und Nachfrist). Dies muss schriftlich geschehen und die Zahlungsfrist muss dabei bei Geschäfts- und Wohnräumen mindestens 30 Tage betragen. Der Vermieter ist dabei berechtigt, nach Ablauf der Frist fristlos zu kündigen mit einer erneuten Frist von mindestens 30 Tagen auf das Ende eines Monats. Zu beachten ist, dass Betreibung und Kündigungsandrohung auch parallel möglich sind.
Dem Vermieter von Geschäftsräumen steht zudem das sogenannte Retentionsrecht zu. Das heisst, dass der Vermieter bewegliche Sachen des Mieters einbehalten darf, um die Mietzinsschulden abzusichern. Diese Sachen müssen sich in den vermieteten Räumen befinden und zu deren Einrichtung oder Benutzung gehören. Das Retentionsrecht gilt für den verfallenen Jahreszins und den laufenden Halbjahreszins. Nicht unter das Retentionsrecht fallen unter anderem Sachen, die für den Mieter des Geschäftsraums nötig sind, um seinen Beruf auszuüben. Zu nennen sind bspw. das Ultraschallgerät eines Arztes oder der Geschäftslaptop eines Buchhalters.
Alles zum Rückgriff auf die Kaution sowie einer weiteren Möglichkeit, welche nach Beendigung des Mietverhältnisses zur Verfügung steht, in der nächsten Kolumne…
Von MLaw et lic. oec. Nathalie Glaus, publiziert in der Linth Zeitung, im Sarganserländer und im Werdenberger&Obertoggenburger