Für die Involvierten eines Baubewilligungsverfahrens können Auflagen und Bedingungen in einer Baubewilligung zu ungeahnten Problemen führen. Was kann man tun?
Damit eine Baubewilligung erteilt wird, muss das Bauvorhaben einer Vielzahl an Vorschriften entsprechen. Ist dies nicht der Fall, muss das Baugesuch grundsätzlich abgewiesen werden, sofern nicht eine Ausnahmebewilligung in Betracht kommt. Bei untergeordneten Mängeln des Bauvorhabens gibt es sodann die Möglichkeit, diese mittels Auflagen oder Bedingungen zu beheben. Während Bedingungen die Wirksamkeit der Baubewilligung von einem ungewissen Ereignis abhängig machen (z.B. vom fraglichen Nachweis der Einhaltung einer bestimmten Norm), wird die Bauherrschaft mit einer Auflage zu einem Tun, Dulden oder Unterlassen verpflichtet (z.B. zur Markierung eines Parkplatzes). Bei Auflagen hängt die Wirksamkeit der Baubewilligung nicht von der Erfüllung der Auflage ab. Die Baubewilligungsbehörden unterscheiden häufig unzutreffend oder gar nicht zwischen Auflagen und Bedingungen. Massgebend ist denn auch nicht die Bezeichnung, sondern der damit verfolgte Zweck.
Zu ungeahnten Konsequenzen führt eine in der Baubewilligung verfügte Auflage bzw. Bedingung, wenn sie die Genehmigung eines Teilaspekts noch vor Baubeginn vorschreibt (z.B. die Verpflichtung der Bauherrschaft, der Baubehörde vor Baubeginn ein Material- und Farbkonzept zur Genehmigung vorzulegen). Wie das Bundesgericht in einem aktuellen Entscheid vom April 2023 klargestellt hat, ist das Baubewilligungsverfahren bei dieser Konstellation zum Zeitpunkt des Bauentscheids (Erteilung der Baubewilligung) noch nicht abgeschlossen, weil der Genehmigungsentscheid betreffend den Teilaspekt noch aussteht.
Die Konsequenz liegt für die Baubehörde darin, dass sie bezüglich dieses Genehmigungsentscheids ein weiteres Verfahren durchführen muss, an welchem die involvierten Personen (Bauherrschaft und Einsprechende) zu beteiligen sind. Effizient ist das nicht. Der eigentliche Zweck der Auflage/Bedingung – nämlich das Baubewilligungsverfahren trotz einem untergeordneten Mangel zum Abschluss zu bringen – kann damit nicht mehr erreicht werden. In prozessualer Hinsicht stellt sich aufgrund der neuen Rechtsprechung zudem die gewichtige Frage, ob der Bauentscheid überhaupt angefochten werden kann, bevor der Genehmigungsentscheid vorliegt. Das Bundesgericht verneint dies in seinem Zuständigkeitsbereich. Wie die kantonalen Gerichte und Behörden darauf reagieren, wird sich noch weisen müssen.
Die Baubehörden sind deshalb gut beraten, auf die Verfügung von Auflagen bzw. Bedingungen zu verzichten, welche eine Genehmigung vor Baubeginn vorsehen. Und auch die Bauherrschaft sollte sich davor hüten, bei solchen Konstellationen im Einspracheverfahren den – häufig anzutreffenden – Eventualantrag einer «Bewilligungserteilung unter Auflagen» zu stellen. Dadurch würde sie der Verzögerung und Verteuerung ihres eigenen Baubewilligungsverfahrens Vorschub leisten. Besser bemüht sie sich um eine Bereinigung der offenen Punkte noch vor dem Bauentscheid.
Von MLaw Severin Gabathuler, publiziert in der Linth Zeitung, im Sarganserländer und im Werdenberger&Obertoggenburger